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  随着中国房地产行业迈向 “租购并举”的新发展阶段，长租公寓市场已从早期的“跑马圈地”进入以“产品力”和“运营力”为核心的高质量竞争新时期。

  为实时把握与解析行业产品的最新趋势和动向，住房租赁产品力100连续多年开展住房租赁产品力测评研究工作，并不断的提高研究的广度及深度。今年，我们首创属地化深度测评体系， 并针对华南、华北、中西部、华东四大重点区域开展线下路演 ， 结合区域产品特点，测评并发布“区域特色产品力奖项，深度挖掘区域市场差异化需求，提升属地化营销精准度。

  遵循公平、公正、专业原则，基于涵盖87项居住功能的精细化测评指标体系，结合专家评审打分，2025中国住房租赁产品力测评华东区域新建大型租赁项目TOP10、新建精品租赁项目TOP5、存量改造租赁项目TOP5奖项今日正式揭晓！

  1、R4用地持续入市，地方国企主导大型租赁社区新建，新建类占比提升14个百分点，保租房供给高峰未过，占比维持在8成左右

  据克而瑞长租统计，近一年（2024年10月-2025年9月），华东区域重点城市新开典型集中式公寓项目共234个，合计供应房源数9.61万间（套）。其中新建类项目供应房源数8.34万间，占比整体87%左右，同比上涨14个百分点，根本原因为上海、杭州等城市地方国企平台R4新建类项目集中入市。短期内仍为供应高峰，新建占比将保持高位。改建类项目房源数1.27万间，占比13%，该类项目资产类型主要为商办改租和存量资产等；从项目属性来看，保租房项目供应房源数达7.85万套，占比整体约82%，同比上涨2个百分点，地方安居平台保租房积极入市运营，推动华东区域整体保租房市占持续提升。市场化项目房源数1.76万间，占比18%。

  表：近一年华东区典型城市新开集中式公寓项目建设类型及属性表现（万套/间）

  2、主力产品仍为开间，两房、三房产品占比提升6个百分点，匹配家庭型客群需求，且同房型面积段呈现上移趋势（1）10-20㎡紧凑开间占比提升4个百分点，聚焦坪效要求，应对资产获取成本提升

  （2）多房产品占比同比提升6个百分点，以满足家庭租赁需求,或满足企业租赁客群需求，户型可分拆

  随着租赁住房市场的稳定快速地发展，慢慢的变多家庭和改善型客户对长租住房认可度提升，企业精准的捕捉到这一现象，加大了两房及三房以上产品的供给。从近一年各城市新开项目表现来看，两房及三房以上产品占比12%，同比提升约6个百分点。主力面积档提升约10㎡，用于完善功能，优化尺度。如多个项目在多房房型中设置套房，优化卫浴空间，采用干湿分离的设计，或打造可变空间，根据居家需求，灵活适配。

  为应对市场波动并最大化资产收益，部分项目在多房产品设计之初，便考虑到采用“大户型拆分”策略来提升抗风险能力。具体而言，原本的两房及以上户型可进行功能性改造，通过“双钥匙”或类似设计，保留客厅、厨房等区域作为租户的公共共享空间，而将各自配套齐全的卧室与卫生间，改造为多个互不干扰的私人套间。对运营方而言，它有效破解了大户型产品坪效偏低的难题，实现了“一房变多房”，租金总收入通常能超越整租模式，从而显著提升项目的整体出租率与现金流表现；对租户而言，在享有更具竞争力的租金的同时，也能获得功能完备、且兼顾部分公共功能的私人居住空间，提升了租赁性价比与便捷度。

  3、大型租赁社区园林景观对标商品房，通过架空、组团式构建主题化、场景化园林体系

  为应对华东租赁市场高成本与需求分化的挑战，企业正从提供定型产品转向构建模块化产品ECO。其核心是将空间彻底解构为6-8个高度标准化、功能纯粹的核心模块，进而像拼装高级积木一样进行精准组合与快速迭代。一个典型的模块库可细分为：在公区设立共享办公舱、社交厨房+餐厅、休闲书吧与多功能厅等；在架空层配置综合健身区、亲子游乐站与生活服务驿站（快递+洗衣+储藏）等；在室内则提供沉浸式睡眠舱、专注工作舱与影音社交舱等主题单元。

  基于此，企业能针对性地进行多模块叠加，创造出深度定化的生活解决方案。例如，面向青年的创客社区，可组合“共享办公舱+综合健身区+多功能厅+休闲书吧+沉浸式睡眠舱+专注工作舱”六大模块，塑造一个全力服务于“工作-健身-社交-休息”的高效生活闭环。而针对年轻家庭的社区，则可拼接“亲子游乐站+生活服务驿站+社交厨房+休闲书吧+沉浸式睡眠舱+影音社交舱”等模块，构建一个专注于“亲子互动、便捷家务、家庭社交”的温馨场域。

  这一模式标志着产品生成逻辑以客户的真实需求为驱动驱动，通过模块的排列组合能无限逼近细分客群的真实生活场景。标准模块的批量化生产与预制化安装，极大地压缩了研发、建安与后期维护的时间与成本。这种模块化策略不仅解决了传统产品的同质化痛点，更通过构建一个可快速试错、持续进化的产品体系，在不确定性中为企业建立了兼具极致效率与强大产品力的核心竞争力，重新定义了租赁住房的生成方式。

  5、上海商改住路径明确，核心区非改居高端项目增量，有效改善供需错配，满足核心区域高端租赁需求

  6、回归运营本质，聚焦精准需求与成本效率，通过数字化管理、装配式内装、可变空间等实现降本增效

  2、利用落地窗、转角窗，优化采光、通风和景观视野的同时提升居住感受如数智天地·悦庭10项目，通过落地窗设计，极大的优化了室内的采光、通风和景观视野。并且受到了客户的喜爱，项目超1200套房源，开业仅3个月平均出租率便达到了95%，完成项目爬坡，较市场常规爬坡周期提升了2-3个月。

  图：数智天地·悦庭10项目落地窗设计展示3、岛台设计优化餐客模块，提升空间利用率

  4、开间精控面积，通过嵌入式家电、垂直立面等方式提高空间利用率，坪效最大化应对资产成本提升

  1、大型租赁社区配套自营主题商业，客户的真实需求多维满足如贝壳海盐公寓九亭国际社区，项目配备超3000㎡自营主题商业，配备便利店、超市、药房、餐饮、宠物、干洗等业态，全维度实现用户需求。项目2025年10月开业，首月便完成560套出租，出租率达到70%。

  再如城方·古北璟辰社区，以艺术生活为商业特色。打造涵盖生活方式、健身、艺文体验、生活休闲、宠物服务、亲子友好等业态，构成15分钟复合式生活圈系统，丰富片区内住户的休闲生活。引入生鲜市集、地方特色主题餐饮食集、生活方式及配套、儿童艺文体验等业态；主力客户有奥乐齐超市、麦当劳、Baker&spice、孔乙己绍兴酒楼、NRG、艺文体验等。

  如欣寓云璟里项目，前期针对目标青年客群，深入调研潜在需求，洞察到当下青年对运动和健康的高需求。在公区功能选择上，配备了除常规的台球厅、健身房外，还配备了室内泳池和室外篮球场。极大的满足了目标客群多元运动需求，提升转化率。再有就是龙湖冠寓天津梅江天街店，对位年轻一代的审美偏好，在公区引入“扶光云梯”等新媒体数字交互艺术装置，打造体验沉浸式的艺文氛围，提升了空间的时尚感和趣味性。获得目标客户热的广泛认可。

  如港城领寓（泥城）项目，打造屿沐环廊主题园林。创新引用立体花园理念，充分融合休闲、社交、运动等各类功能。通过架空层、景观连廊的构建，将不同楼栋串联为一体，并以错落有致的景观元素以及丰富的活动空间，营造出诗意而灵动的氛围。

  1、24小时服务深度渗透，入户增值服务成为标配趋势如城投宽庭莘庄社区、海泊泊寓九龙租赁社区、宁巢公寓·虹云之城店等项目，在聚焦24小时基准服务的同时，配备多维度入户增值服务。在有效提升服务质量的的同时，提升了多金收入。城投宽庭两个项目，年度多金收入超17万元。

  4、核心获客渠道变化，小红书、抖音等新媒体成交大幅度提升，单房获客成本下降

  一方面通过专业资源植入，提升功能深度。如城发泊寓·青宸里·九堡店，项目阅读空间与上城区图书馆合作，植入系统同步书籍信息，打造青宸里社区图书馆，成为品牌的一大功能配套特色。使阅读区不再只是摆放书架，而是与本地图书馆系统打通，实现书籍的通借通还与信息同步，打造名副其实的社区图书馆。

  另一方面通过空间功能复合，实现价值倍增。如上海北外滩雅诗阁服务公寓，项目影音室除了传统的观影功能，还具有高尔夫模拟室功能。通过场景的灵活切换，为住户提供从私人观影到技能提升的多元体验。

  这一模式的进化，实现多方共赢。对客群而言，获得了远超物理空间价值的优质生活解决方案；对企业而言，通过资源整合既降低了经营成本，又构建了难以复制的差异化竞争优势，为项目注入了持续的生命力与品牌魅力。

  注：本文图片除特别标注外，均来自企业官方披露，由住房租赁产品力测评整理。

  克而瑞，成立于 2006 年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖 400 个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于 TOP100 强中 95% 以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。

  经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、物管等房地产领域。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、栅格土地评估系统、城市租售系统，CAIC 投管云、资管云、CRIC 物业 AI 等，为大量房企/物企提供了决策依据。

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